ALIRKEN...

Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktaları :

-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.

Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşaa halinde ise müteahhitinin mali durumunu araştırın.

Müteahhitin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.

Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhütü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..

Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.

ARSA ALIRKEN :

Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.

Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.

Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.

Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa gidebilir.

Alınan gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz olup olmadığı araştırılmalıdır.

Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir.

ALTYAPI HİZMETLERİ

Altyapı hizmetleri kanal, su,telefon, elektrik, doğalgaz ve yol olarak sıralanabilir.

Kanal :
Parsel ilgilisi tarafından atıksu projesi hazırlanarak İSKİ Genel Müdürlüğü'ne onaylatılır. Onaylı projeye göre bina atıksu bağlantısı yapılacağı zaman, Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı izni alınarak işlem sonuçlandırılır.

Yol :
Yol, kadastrol yol belediye tarafından, imar yolu ise yola cepheli parsel sahiplerince yaptırılır. Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nce kontrol edilir. Söz konusu yolların araziye uygulanışı Belediye Harita Müdürlüğü'nce hazırlanan yol durumuna göre yapılır.

Parsel sahiplerince yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 23. maddesine tabi yollardır. Ancak belediyece yapılması gereken yollar için, yola cepheli parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. İştirak payının yarısı yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yarısı ise diğer tarafındaki parsellerden alınır. Açılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyor ise her parselden tam bedel alınır, yani iki kat uygulama yapılmış olur.

Su :
İnşaat sahipleri İSKİ Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır. İnşaat devam ediyorsa İSKİ Şebeke Şefliği geçici olarak binaya su bağlantısı yapar. İnşaat bitince abone olunur.

Elektrik:
İnşaat sahipleri onaylı elektrik sözleşmelerine göre, TEK ile karşılıklı olarak sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı izni alınarak TEK denetiminde olmak üzere gerekli bağlantı uygulamaları yapılır.

Telefon :
İlgili kurum yani Telekom, kendi teknik koşullarına göre işlem yapar. Altyapı tesisleri için kazı yapılacaksa, belediyeden kazı ruhsatı alınmak zorundadır.

Doğalgaz :
İlgili kurum İGDAŞ, kendi teknik koşullarına göre işlemini yapar. Yapılan işlemler Büyükşehir Belediyesi ile kendi aralarında yapılan protokol çerçevesi içinde yürür. İlçe belediyelerine yalnızca bilgi aktarılır.

APARTMAN GİDERLERİ

Dairenin sahibi olduğunuz müddetçe, otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız (Kiracınız varsa kiracı). Ödemeler yapılmadığında, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.

ARAZİLER

Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan toprak parçalarına arazi denir.

MÜLKİYET ŞEKLİNE GÖRE ARAZİLER :

1. Şahıs Arazileri
2. Hazine (Devlet) Arazileri
3. Köy Otlak, Mera ve Yayla Arazileri

1- Şahıs Arazileri :

Kişiye tapulu olup, kullanım hakkı şahısların istediği biçimde kullanıldığı araziler.

2- Hazine arazileri :

Devletin malı olup, kamu yararına kullanılır. Bazı hallerde şahıslar zilliyet ve işgal yolu ile hazine arazilerini kullanıyor olabilirler. Şahıslar, hazine arazisi olan orman, makilik bölge veya açık arazileri tarıma veya yerleşime açabilirler. Zamanla zilliyet hakkı kazanabilirler.
Zilliyet hakkı; kullanımdan doğan hak anlamındadır.

3- Köy otlak, mera ve yayla arazileri :

Köyün ortak malı olup ortaklaşa kullanılır. Keyfi kullanım yapılamıyacağı gibi zorunlu haller dışında parsellenemez, satılamaz, yerleşime açılamaz.

OLUŞUMUNA GÖRE ARAZİLER :

1. Tarım arazileri
2. Taşlık ve kayalıklar
3. Ormanlar
4. Makiler, fundalıklar
5. Bataklıklar
6. Çöller (kumullar)

Bu arazi parçaları özelliklerine göre yerleşime açılabilir (plan dahilinde imara açılabilir).

Örnek;
Liman, havaalanı, gar, köprü, yol, toplu konut alanları, sanayi bölgeleri gibi.

Tarım Arazileri :
Cinslerine göre 4 bölümde incelenir.

Sulak arazi :
Pirinç, şekerkamışı, vs.

Taban arazi :
Sebze, meyve ve endüstri bitkileri.

Kıraç arazi :
Tahıllar (Buğday, arpa, vs). bakliyatlar yetişir.

Kumlu arazi :
Karpuz, kavun, patates, v.s.

Not :
-Tarım arazilerinde kıymet beyanında, sıralama yukarıdaki gibidir.
- Ormanlar dinlenmiş ve çok kıymetli toprak ihtiva eden arazi olduğundan ormanlar yok edilerek yasal olmayan yollarla tarım alanına dönüştürülmüştür.

Şehir planlamaları yapılırken tarıma elverişli araziler heba edilmemelidir. Özellikle ormanlara zarar verilmemelidir. Mümkünse kıraç kayalık, taşlık, kumul (çöl) araziler ıslah edilerek planlama dahilinde imara açılmalıdır.
Şehir planlaması yapılırken taban araziler yapılaşmaya açılmış ve tarım alanları yok edilmiştir. Devlet; hazine yerlerinin uygun olanlarını bir plan dahilinde imara açabilir, arazileri değerlendirebilir.

ARSA-ARAZİ ALIRKEN...

Her şeyden önce almak istediğiniz arsanın tapuda gösterilen arsa olduğuna emin olmalısınız. Bunun için tapu dairesine giderek, kadastrodan arazinin sınırlarını tespit ettirin.

Arazinin önceki durumu hakkında bilgi edinin. Kadastronun geçmediği yerler risklidir. Bunu öğrenmek için belediyeye başvurabilirsiniz.

Arsanın toprağının inşaat yapımına uygun olup olmadığını araştırın. Buna en iyi yanıtı, evinizi inşaa edecek olan müteahhit ya da mimar verecektir. Unutmayın, arazi eğimli ise sondaj çalışmaları için yüklü miktarlar ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Alacağınız arazi hisseli mi, araştırın. Hisseli bir arazi aldığınız takdirde ileride hisse sahiplerini ikna etmekte güçlük çekebilirsiniz. Tapuyu almadan önce kesinlikle ödeme yapmayın.

Kırsal kesimden arsa alacaksanız,
-Köy tapulu
-Tapu tahsisi belgeli
-Hazine arazisi
olmak üzere üç tip arazi olduğunu unutmayın.

En sağlıklı olanı köy tapulu arazileri satın almaktır. Çünkü şahıs tapulu arazilerde tapu tahsis belgeleri, daha sonra belediye tarafından iptal edilebilir. Hazine arazilerinin ise, bir süre sonra elinizden alınabileceğini bilmelisiniz.

ASANSÖR GİDERLERİ

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz.

Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edilebilir.

Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

BAĞIŞLAMA (Hibe)

Taşınmazın, karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetin devredildiği bir işlemdir.

Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçük veya vasiyet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya vasilerince bağışlanamaz.

Gerekli belgeler
1. Bağışlanacak taşınmaz mala ait varsa tapu senedi
2. Bağışlayan ve bağışı kabul edenin fotoğraflı nüfus cüzdanları
3. Bağışlayanın bir, bağışı kabul edenin iki adet, en son altı ay içinde çekilmiş 6x4 büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları.

Bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri aynı hakların vergide kayıtlı değerinden az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden binde 30 oranında tapu harç bağışı kabul edenden tahsil edilir. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.
Bağış işleminden sonra veraset ve intikal vergisi yönünden Maliye Vergi Dairesine bildirimde bulunulur. Döner sermaye işletmessince belirlenen föy tutarı tahsil ettirilir.

Yukarıda belirtilen belgelerle Tapu Sicil Müdürlüğüne bizzat veya yetkili vekilin müracaatları yeterlidir. İstem üzerine görevlilerce başvuru tutanağı tanzim edildikten sonra resmi senet düzenlenir.

-----

Taşınmazın karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.
Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir.
Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazı veli veya vasilerince bağışlanamaz.

Hibeyi Kimler Kabul Eder?
Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliğine sahip olanlarla bu hakları kullanama yeterliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından (veli, vasi vb.) temsil edilen kişiler kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde kendilerine yapılan taşınmaz hibesini kabul edemezler. Mümeyyiz küçük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.

Rücu Şartı ile Bağış
Taşınmaz hibesinde kanunun tapu kütüğünde şerhini kabul ettiği tek şart RÜCU şartıdır.

Bu sebeple, rücu şartının dışındaki bir şartın düzenlenecek resmi senette belirtilmesi mümkün olsa dahi (örn. Okul, cami yapımı vb.) bunun tapu kütüğünde şerhi kanaatimizce mümkün olmayacaktır. Hibe eden sadece bağış yapılanın kendisinden önce ölmesi halinde, taşınmazın mülkiyetinin tekrar kendisine döneceğini şart edebilecek bu şartı kütüğe şerh ettirebilecektir.

Veraset ve İntikal Vergisi Yönünden Bağış işlemi :
Esas amacı, karşılığında bir bedel olmaksızın taşınmazın devri işlemi olan bağışa, uygulamada bazen tapu harcının az ödenmesi düşüncesiyle baş vurulduğu görülmektedir. Bazen de taraflar aralarında gerçekten bağış işlemi yapmak istemekle birlikte, ileride bunun bazı sakınca ve külfetler doğuracağı kanısı ile satış yolunu tercih etmektedirler.

Bütün bu düşüncelerin sebebi ; Karşılıksız bir edinme olması nedeni ile, bu edilinen taşınmazların Veraset ve intikal vergisine konu olmasıdır.

Bağış yoluyla edinilen taşınmazların edinen tarafından süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanda bulunarak Veraset ve İntikal vergisinin ödenmesi gerekmektedir. Söz konusu vergi tahsil edilmediği veya başkaca taşınmazların teminat gösterilmediği sürece, bu yolla edinilen taşınmazların bir başkasına devri veya üzerine aynı hak tesisi mümkün değildir. Ancak rücu şartın bağlı olarak yapılan hibeler Veraset İntikal vergisinden istisna tutulmuştur.

CİNS TASHİHİ

Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilerek bir başka nitelikte tapu kütüğüne tescil edilmesidir.
Uygulamada sıkça karşılaşan cins tashihi işlemleri, arsa veya araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi veya edilmemesi mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüştürülmesi şeklinde görülmektedir.

Arsa veya araziler üzerine yeni bina yapılması :
Bu halde cins teshidi için, ilgisi kadastro müdürlüğü veya şefliğine müracaatta bulunur. Kadastro müdürlüğü veya şefliklerce önce tescil istem belgesi düzenlenerek ilgilinin beyanı alınır ve mahalline gidilmek sureti ile krokili beyanname tanzim edilir. Tamamlanan işlem tapu sicil müdürlüğüne havale edilir. İşlem tapu sicil müdürlüğünde kütüğe tescil edilmek suretiyle ile yerine getirilir.
Kat irtifakı taşınmazların kat mülkiyetine çevrilmesinde yapılacak cins tashihi için herhangi bir kat maliki veya apartman yöneticisinin müracaatı yeterli olmaktadır.

Mevcut binanın yıkılarak yeni bina inşa edilmesi :
Bu halde, önce tapu kütüğünde taşınmazın niteliğinin arsa olarak tashihi. Kadastro müdürlüğü veya şefliğince binayı gösterir krokili beyanname tanzimi gerekir. Bu durumda, taşınmazın niteliği önce arsaya dönüştürülmeden, bunun için gerekli tapu harcı tahsil edilmeden taşınmazın cinsinin doğrudan bina olarak tashih edilmeyeceği yorumu vardır.

Mevcut binanın yıkılarak arsaya dönüşmesi :
Cins tashihi için ilgililer, kadastro müdürlüğü veya şefliklerine müracaat etmekte, fakat ölçü için zorunlu, olmadıkça teknik elemanlarca yerine gidilmemektir.

EKSPERLİK

Emlak aracılığından sonraki, emlak ticaretinin bir sonraki aşaması Emlak ekspertizliğidir.

Eksperliğe niçin gerek duyuluyor? Sizden ekspertiz raporu isteyen bir kişi, kurum yada kuruluş olabilir. Bir yatırım yapılacak, bir sanayi tesisi kurulacak, işe ilk defa girilecek, firma bile daha ortada yok ve sizden bir ekspertiz raporu isteniliyor.
Kişi kurum yada kuruluşlar yapacakları yatırımın gerçekten doğru yapıp yapmadıklarını ve bir mal alacaklarsa, alacakları bir malın fiyatının gerçekten uygun olup olmadığını ve özelliklerini tam anlamak isterler.

Acaba ben aldanıyor muyum, bunun gerçek değeri ne? kaça satabilirim, sattığım gerçek bedel gerçekten benim aldanmayacağım bir rakam mı, gerçek piyasası rayici midir? diye düşünür.

Piyasa rayicinin dışında malın gerçek değeri nedir? İşte tüm bunları tespit etmek için hazırlanan rapora ekspertiz raporu denir. Ekspertiz raporları, kişiler veya kuruluşlar için son derece hayati önem taşır.

Örneğin :
İcra dairesinde hacizli bir konutun satılacak olan gerçek değeri, ekspertiz değeri, dürüst, gerçekçi bir şekilde ortaya konulmadığı takdirde de satan kişinin, kuruluşun mağduriyetine neden olunacaktır. Buna da kimsenin hakkı yoktur.
İcra dairelerinde fiyatın düşük olduğu varsayılırsa mağduriyet fazladır.

İcra dairelerinden, açık arttırmalardan gerçek değerini satıştan ancak 2 saat önce haberi olarak alanlar var. Yani görmeden sadece ekspertiz raporuna bakılarak alınıyor, ama ekspertiz raporu gerçekçi yapılmadıysa zarar ediliyor.
Ekspertiz raporunda gerçekçi değerlendirme yapılmadığı takdirde, itirazlara neden oluyor, hem kendisi hem de karşısındakiler aldanmış oluyor.

Değer tespit bilgisi denildiği zaman nasıl bir rapor düzenleneceğini raporda nelere dikkat edilmesi gerektiğini de kapsar. En önemlisi tapu kayıtlarıdır. Tapu kayıtlarının üstünde herhangi bir şerh varsa o şerhi tam olarak aktarılmalıdır.

Örneğin tapu kaydı gereken hassasiyetle araştırılmadan bir ekspertiz raporu hazırlandı. İlgili kişi bunu baz alarak satışa girdi. Tapunun üzerinde bir şerh var ve bu şerh de son derece bağlayıcı bir şerh. O zaman alıcı ne yapacak?

Bu konunun bir diğer yönü; Eksperin kesinlikle mühendislik ve inşaat bilgisi olması gerekmektedir. Bir binanın yapısını, betonarmesini kirişlerini tanıması gerekir.

Örneğin bir fabrika binasında kolon aralıkları mesafesinin mutlaka belirtilmesi gerekir. Çünkü sanayiciler, kolon arasındaki mesafelere çok dikkat ederler. Eğer kolonda 4 m. kolon aralıkları varsa ve alıcıyı 6 m. den aşağı kolon aralıkları kurtarmıyorsa, elinde 5.5 m. çapında bir makinesi varsa 4 m. kolon aralıkları olan bir yer satın alırsa alıcı çok zor durumda kalır.

İnşaatın yıpranmasının düşünülmesi gerekir. İnşaatın şu anda bayındırlık birim rakamlarının sürekli takip edilmesi zorunludur. İnşaatın toplam m2'si hesaplanacak. Toplam m2'si ile birlikte bayındırlık birim rakamıyla çarparak, inşaatı çıkaracak buradan inşaatın yıpranma payını düşecek. İnşaatın inşaat olarak maliyeti ortaya koyacakarsanın arsa olarak değerlendirmesi, beyan değerinden başlanarak, çevre rayiçlerinden ve değerini arttıran ve düşüren unsurlarda üzerine konularak arsa değeri tespit edilecektir.

Binanın içinde demirbaş eşyalar varsa, onlar tespit edilecek bunların hepsi alt alta dizilerek gerekçi rakam çıkartılacaktır.

Emlak aracılığı arz ve talepleri birbirleriyle buluşturmaktır. Alım satım yapılıyorsa kar-zarar vardır. Emlakçıyı bağlar.
Diğer bir konu, emlak işletmeciliğidir. Emlakçı bu görevinde kesinlikle taraftır ve yorumunu katar, teklif götürebilir.

Emlak eksperi ise tarafsızdır. Tarafsız bir şekilde raporunu yazar. İnsanları yönlendirmez. Yorum yapmaz. Raporunu koyar ortaya, başka bir konutla kıyaslama veya değerlendirme yapmaz, yüksek veya daha aşağı satılmasına karışmaz. Gerçekçi bir şekilde tarafsız olarak rapor hazırlar.

Emlak aracısı, işletmecisi, büyük ölçüde yönlendirme yapar, Ancak emlak eksperi tarafsız olmalıdır.

EKSPERTİZ

Ekspertiz, uzman tarafından gayrimenkule yönelik değerin ne olduğunun belirlenmesi çalışmasıdır.
(Uzman= Eksper)
- Binanın (gayrimenkulun) kimliği / açık adresi
- Kime ait olduğu / Türü
- Kaç katlı, kaç yaşında olduğu
- İmar durumu, Belediye ve Tapudan sorulur.
- Ulaşım : ulaşım özellikleri araştırılır.
- Gayrimenkulun Fiziki Durumu : Betonarme, kagir, yığma, çelik karkas, ahşap vb.
- Altyapı
- İtibar (bina ve sahibinin)
- Binanın inşaat değeri yukarıda anlatılanlar pozitif ise bir değer oluşur.

Arsa değeri :
Bina ilk 5 yılı aşmışsa aleyhte puan düşüyor. Arsa değerlendirilmesi yapılırken altyapı, ulaşım vb. puan alıyor.

Binanın Değeri :
Bina inşaat değeri + Binanın arsa değeri
Binanın inşaat kalitesine göre m2 değerlendirmesi bazı ilgili kurumlarca yapılmaktadır. (İnşaat Mühendisleri Odası, DİE yayınları vb).

İnşaatlar 1. Sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf, lüks, süperlüks olarak kategorize edilebilir.

Örneğin: İstanbul'da 1. sınıf bir inşaatın inşaat bedeli 400-450 $/m2'dir.

Lüks olursa, ısıtma- soğutma sistemleri, klima, site oluşu, park, eğlence alanları vb... değerlendirmede devreye girer (600-650$/ m2'dir.)

Teknik altyapı (atık su, yağmur suyu, telefon, doğalgaz hattı vb) içerir.

NOT :
Oda üyelerinin yaptıkları Ekspertizlerde oda onayı, geçerlilik açısından kesinlikle gerekmektedir.

İmar planı olmayan alanlarda yapılaşma şartları vardır
3194 sayılı yasanın ilgili (63-65 md.) maddelerinden:
Bir kadastral yola cepheli olmak koşuluyla, cephe 25 m'den dar olmamak kaydıyla, 5000 m2' den (alanın) küçük olmaması gerekliliğiyle yapılaşma 250 m2'yi aşamaz.

EMLAK VERGİSİ BEYANI

Emlak vergisi genel beyanı, her dört yılda bir olmak üzere ilgili belediyelere verilir, Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde ödenir.
Hisseli taşınmazlarda, hissedarlar hisseleri oranında ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise emlak vergisi sorumlusu malik değil, intifa hakkı olandır, yani ondan yararlanan sorumlu olacaktır.

Konutuna geçici işletme hakkı verilen kişi taşınmazın alındığı itibaren 3 ay içinde ekleyerek beyanname vermek zorundadır.
Alındığı yılı takip eden yıldan itibaren vergilendirme yapılır. Satan ise satışın yapıldığı takvim yılını aşmamak kaydıyla 3 ay içinde bir dilekçe ile satışı bildirmek zorundadır.
Satışın yapıldığı yılın vergisinin tamamı satana, takip eden yıldan itibaren alana aittir.

EMLAK VERGİSİ BEYANNAMELERİ

Emlak beyanları, emlakın bulunduğu ilgili belediyenin Emlak Servisine verilir. Emlak Vergisi; tapu kütüğünün adına tescilli emlak veya emlakların devlet veya devlet kurumlarına her yıl belirlenen tutarın yatırılması işlemidir.

Emlak vergileri 3 bölüme ayrılır;

A-) BİNA B-) ARSA C-) ARAZİ

Binalar :
İkamet edilen müstakil evler, villalar, apartmanlar, apartman daireleri ve işyerleri olarak, fabrikalar, dükkanlar, hanlar, otel, motel, vs

Arsalar :
İmar planı ile değişikliğe uğramış gerekli parçalara ayrılmış, üzerine yapı yapılabilen alanlardır. Bunların her biri için ayrı ayrı sütununa doldurmak kaydı getirilmiştir. İmar ve ifraz planlarında olabilecek değişiklik beyanı verilir.

Araziler :
İmar planları dışındaki alanlardır.

Araziler 3 tipdir;
A-) Kıraç B-) Taban C-) Sulak

Beyan dönemlerinde komisyon tarafından araziler özelliklerine göre bulundukları mıntıkaya ve mevkiiye göre metrekare beyan değeri tesbit edilir. Bu değerlere göre beyan hesaplamaları yapılır. Tarım arazileri bulundukları bölge ve mevkiiye göre kısıtlamaya tabi olabilirler, bu tür yerler vergiden muaf yerlerdir.

Köylerde bulunan bina, arsa ve araziler köy beyan defterine kaydedilir. bölge ve mevkisine göre vergiden muaftırlar.
Müstakil binalarda kaç adet ve kat var ise her biri beyannamenin sütunlarına ayrı ayrı yazılmalıdır, tek bina halinde yazmak hatalıdır.

GEREKLİ EVRAK VE BİLGİLER
- Tapu veya tapular
- Nüfus bilgileri
- Arsa ve arazinin m2 birim değerleri
- İnşaatın birim m2 maliyeti (İlgili belediyeden öğrenilir).
- Binanın dıştan dışa yüzölçümü
- Bina arsa alanı ve dairenin arsa payındaki metrekaresi
- İnşaatın türü
- Sınıfı (lüks, 1. 2. 3. sınıf gibi)
- Binanın yaşı
- Kalorifer ya da asansör olup olmadığı
- Hisseli ya da tam oluşu.

Evraklar tamamlandıktan sonra emlak beyanı doldurulur. Yeni alınan bir emlaka tapunun bir fotokopisinin de eklenmesi gerekmektedir. Daha önce ilgili belediye sınırları içerisinde emlakımız var ise bundan dolayı bize verilen sicil numarası yeni verilecek beyanın ilgili kısmına yazılmalıdır.

Beyannamemizden muhakkak bir adet arkalı önlü fotokopi almamız gerekir. İlgili tahakkuk fişine göre vergiler ödenir.

Emlak beyanlarında arsa, arazi ve binaları aynı beyana yazamayız. Nitelik ve cinslerine göre beyanlar ayrıdır. Bu durumdu ilgili bayanlara yazmak zorundayız. Emlak beyanlarımızı bulunduğumuz mali yıl içerisinde son üç ayına isabet eden zamanda vermemiz gerekir, aksi halde cezalı duruma düşeriz.

Köylerden aldığımız emlakları muhtar vasıtası ile köy beyan defterine kayıt ettirmemiz gerekir. Ekilen biçilen yerler emlak vergisinden muaftır. (bu sadece mücavir saha dışında, imarsız alanda kalan köylerde geçerlidir.)

MİRAS YOLUYLA EDİNMELERDE
Emlak beyanı doldurduktan sonra iki adet fotokopi çekilmesi gerekir. Bir tanesi kendinde kalmak suretiyle, değerini de belediyeden aslı gibidir diye tasdik ettirmek gereklidir.

Bu beyanı verirken gerekli evraklar;
- Tapu fotokopileri
- Veraset ilamı
- Varislerin isim listesi

Bu evraklar Emlak Beyanına eklemek sureti ile ilgili belediyeye verirken beyanın ön yüzüne .......... varisleri diye yazmak gerekir. Bunun yanında varislerinden bir kişiyi de vergi mükellefi olarak belirtmek gerekir. Bu işlem İŞTİRAK HALİNDE verilen beyan işlemidir.

İNTİKAL İŞLEMİ
Varisler İŞTİRAK HALİNDE Emlak beyanlarını verdikten sonra intikal işlemine geçebilirler. Yani MÜŞTEREK MÜLKİYET'e dönüştürülürler. Her varisin tapu kütüğüne isimleri ve hisseleri yapılır. Bu işleme İNTİKAL İŞLEMİ denir. Bu tür işlemlerden sonra her hissedar bir sicil numarası alır. Emlak vergilerini buna göre öder.

ZİLLİYETLİ YERLERDE BEYAN DURUMU
Bu tür yerlerde genellikle beyanlar köy beyan defterine tabidir ve kadastro geçmemiştir. Belediye'ye bağlı yerlerde Emlak beyanı verme zorunluluğu vardır. Köy beyan defterine kayıtlı gayrimenkullerin tapuya tescil anında 5 yıl geriye giderek belediyeye emlak vergilerini yatırmış olma zorunluluğu vardır.

Eğer zilliyetlikten doğan haktan dolayı kadastro veya tescil yapılma anında Emlak Vergilerinin ödenmiş olması gerekir.